驚見信義房屋大推日本買房? 民泊法上路,日本買房當房東,立馬冤?

驚見信義房屋大推日本買房? 民泊法上路,日本買房當房東,立馬冤? #日本 #海外不動產 #匯率 #新民泊法 #信義房屋 #理財文 / 張傑 台灣人對日本情有獨鍾,不但喜歡去日本旅遊與血拼,還有不少人流行去日本購屋置產,甚至經營生財。如果你真的認為台灣利率這麼低,搬點錢去日本買不動產會長出錢來的話,請千萬小心了,六月十五日日本有新法上路,這個法足以讓你大夢碎裂,一不留神還可能掉在泥淖裡打滾!六月十五日剛剛上路的「住宅宿泊事業法」(簡稱新民泊法)將對出租房子或房間當民泊的房東展開清點整頓,這些房東即日起必須向日本政府申請註冊,通過審查的才能繼續經營,否則一旦被檢舉,將遭罰日幣3萬到100萬元不等。這些年不少人跟上流行,在海外不動產業者引導下,到東京、大阪等地買不動產當民泊經營,這下都要急如熱鍋螞蟻了。日本剛剛上路的「住宅宿泊事業法」將對出租房子或房間當民泊的房東展開清點整頓。(東京住宅樣貌/好房網資料庫)就算完成註冊,根據新法,除了一年可營業天數限制為180天外,每個地方政府也可以根據個別狀況頒布嚴格規範,以東京新宿為例,你只能在學校假日期間提供民泊服務,理由是「擔心學童上課遇到陌生人」。而京都也只開放住宅區住宅在每年一月十五 日到三月十六日之間經營民泊服務。台灣業者聽聞後訝異地說: 「新宿每星期只能營業二天,京都一年只能營業兩個月,怎麼活下去?都要血本無歸了!」根據大陸人民網報導,新民泊法施行後,在日華人房東紛紛表示「幹不下去」,紛紛將房子掛牌出售。一位在日本當房東的張小姐在微信裡發了出售單間 (套房) 的消息後,引來跟帖一片嘆息: 「看來民宿真的沒法做了」、「趁著東京奧運前房價走勢不錯,要快點出手。」在日本發行的中文導報也報導,今年以來在日華人投資日本房產做民宿的熱潮開始冷卻,前景的確不容樂觀。在租屋市場健全、持有房屋稅賦又重情況下,「日本人不買日本房子」逐漸成為趨勢,如今來自台灣、香港和大陸的買家成為支撐日本房地產的重要力量。台灣人去日本置產,絕大多數是為了擺脫台灣令人窒息的低利環境,台灣代理日本不動產的業者包括信義房屋、JPHOME等,據自由時報報導,其中信義房屋自東京設點至今累積成交2500件,超過1600億日圓,即將近新台幣440億元的不動產。令人擔心的是檢視信義房屋等販售日本不動產業者的網頁後,發現多數業者並未明白揭示新民泊法可能帶來的風險,信義房屋網站上雖有相關警語,但可以找到介紹民泊的字句,投資人若不細心探究,或未發現藏在新聞稿裡的警語,極可能還抱著經營民泊「進可攻、退可守」的期望,一旦想反悔,也極可能因為找不到人接手而讓資金陷在囚籠裡。此外,匯率波動直接影響購屋成本,金融海嘯之後,日圓匯率震盪加鉅,一美元可以從兌換上百日圓到升破80日圓,然後再回貶到上百日圓,先不論你賺不賺得到房價價差,光是日圓資產本身就大幅縮水了。日前自由時報報導指出,從2011年6月到今年5月底,台幣對日圓升值將近28%,日圓大貶,就算房價上漲,獲利也可能被匯損吃光光。雖然日圓匯率升貶也關乎中美貿易談判、東北亞區域勢力均衡等外在因素,但不可諱言,日本經濟成長趨緩,日圓在基本面上有貶值壓力,這是不爭的事實,買家怎麼可以不去衡量躲不掉的風險呢?但是當業者用美麗的詞彙幫台灣買家描繪東京等地置產美夢的同時,有沒有同時揭露新法上路與匯損等風險?如果沒有,就是「賺滿自己的佣金,瘦了消費者的荷包」了!再說房價吧,1990年日本房市及股市泡沫化後,經歷了長達二十年漫長而艱難的失落期,雖然這幾年靠著炒作東京奧運等話題而略見復甦,但根據信傳媒報導,日本勞工薪資停滯不前,導致購屋動能不足的問題仍在,房市景氣隨時可能走到盡頭。以往買家的盤算是即使房價不漲,又有匯損風險,靠經營民泊,也能補貼損失,如今這種算盤可能也打不下去了。受到新法上路影響,全球最大旅遊住宿平台Airbnb 上的日本房源原來登載達二萬多件,如今估計已經減少八成以上,大概僅剩七百多件而已。上網逛一圈,你也會發現不少民泊網站目前都在暫時關閉狀態。據報導,Airbnb已經與尚未註冊取得認可編號的民泊業主聯繫,要求彼等儘快取得編號,才能在Airbnb上接受訂房。預料新民泊法上路這件事將牽動一場大風暴,不能做民泊的房地產價格將可能會大跌,還在償付貸款的投資客壓力隨時可能噴發,新法看似讓民泊合法化,其實更像是變相禁止,而經營民泊經常遇到鄰居抗議,麻煩增加而投資報酬率誘因大降情況下,拋售潮極可能隨之而來。台灣人赴日置產的最大誘因是房地產增值的投報率與租金投報率,這些動輒3%~5%的投報率數字對忍受台灣低利率環境許久的人來說已經夠誘人了,如果經營民泊,業者甚至會說投報率可達7%~8%。2020年夏季奧運將在東京舉行,許多人被東京奧運題材誘惑而去日本投資民泊,新民泊法上路後,就算老老實實去申請通過了,投資報酬率也大受影響,要不房子一年空置180天以上,要不繳不出貸款而拋售,進與退都難了。景文科技大學財務金融系副教授章定煊曾提醒,業者算給投資人看的收益率大多是「毛投報率」,並未扣除管理費及持有稅等相關費用,扣除後實質租金收益率很可能不到2%。此外,如果投資人要經營民泊,還得把修繕裝潢費用都算上去,變數更大了。國人赴海外購置不動產,最關心的是投報率與交易安全,如今日本通貨緊縮、物價下跌,房地產要靠來自中港台的資金撐場,經營民泊的大夢也被敲醒之後,你還想去當下一隻老鼠嗎?

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