新北市/區域表現落差大 弊案延燒餘屋仍多

新北市/區域表現落差大 弊案延燒餘屋仍多 #地方 #新北 #弊案 #餘屋 #區域落差《好房網雜誌》撰文:許侑淋 圖片:《好房網》資料庫新北市近期再度爆發嚴重土地弊案,遠雄集團總裁趙藤雄繼2014年涉及林口A7合宜住宅弊案後,又因涉嫌行賄新北市議員周勝考,被檢調羈押禁見,不過雖然政治氣氛沉重,近來新北房市表現卻是繼續往上攀升。量能表現方面,六月買賣移轉棟數為5,614棟,月增率超過30%,前六個月交易量累積達25,527棟,年增率43.5%,兩項數據都是六都第一名的好成績。不僅如此,價格方面,根據內政部以2013年為基期統計的最新住宅價格指數,新北市2016年第四季為106.54,跌幅僅有0.3%。而今年上半年,在永慶房仲網的新北市住宅成交行情趨勢中,電梯大樓與公寓的平均單價行情已經從三月時每坪30.9萬元、27.8萬元的谷底止跌回升,在六月回到31.5萬元及28.1萬元的水準,但目前這兩大類型產品回漲幅度還不到2%。機捷帶動 林口成大黑馬雖然大盤呈現價量齊揚的發展走勢,但各區域的表現卻落差很大,根據房產雜誌調查,新北市近三年房價表現,逆勢抗跌的大黑馬竟是一度被認定為鬼城或房市重災區的林口,在機場捷運的帶動下,尤其在A9站一帶,大、中、小坪數產品都出現四字頭的成交價,行情穩健上揚。但相對的,板橋、五股、土城、新莊、淡水則是新北市跌幅最大的五個行政區,其中新莊區更是建商苦戰的區域。近期有報導指出,江翠重劃區推出讓利案後,迅速破壞板橋、新莊、土城等周邊區域房價,即使機捷開通已近半年也擋不住新莊房價下跌趨勢。新莊副都心新成屋「謙量」從2014年每坪58.8萬元,到今年跌至每坪47.8萬元,三年跌幅高達18.7%,而皇翔推出的新成屋「皇翔御花園」更打出三字頭讓利破盤價來刺激買氣。新案讓利 新舊價差縮小此外,永慶房產集團調查雙北地區屋齡五年內大樓與五年以上中古屋大樓近一年平均房價也發現,中和新舊屋的房價落差只有13%,而土城區也只有15%,都是因為行政區外圍新建案帶頭降價造成的結果。新北市雖然近期價量數據表現相對亮眼,但台經院不久前指出,過去幾年新北市累積了龐大的房屋供給量,這些餘屋是否能有效去化,仍是左右新北房市走向的關鍵。

誰說淡水是地雷!「山.水.建設」可能躍黑馬

誰說淡水是地雷!「山.水.建設」可能躍黑馬 #政策 #交通 #學區 #中古 #淡水好房網News記者鍾釗榛/採訪報導曾經風光一時的淡水,走過房市多頭後竟成為買方眼中的地雷,會有這樣的狀況只因在於新市鎮的空屋率過高以及房價跌不停,但是從幾項數據會發現,淡水一點也不冷,甚至有可能由黑翻紅成為大黑馬,房產專家田大權指出,近十年淡水人口增加3.2萬多人,是新北市29個行政區排名第一,除了不少名宅價格抗跌外,環境與未來建設將會是一大展望。綜合景色與建設,還有人口成長率,雖然公共建設需要一段時間發酵,而淡水的建設終於有個雛形,也成為未來翻轉的契機。(翻攝自心北市府網站)居住環境的好壞最直接的判斷方式就是景觀,而淡水擁有的淡江八景包含觀音吐霧、大屯春色、烈祠松濤、海口嚥日、鷺洲泛月、煙雨孤帆、漁港堤影、黌崗遠眺這八景,雖然鷺洲泛月與烈祠松濤已經不見,但其他六景依舊是淡江著名的天然景致,也為淡水帶來優質景觀的購屋條件。另外紅樹林自然保留區有規畫自行車道,除了景觀外,也為淡水的休閒機能大大加分。公共建設一向是淡水房市的重要話題,田大權提到近在眼前的淡水綠山線共11個站,從紅樹林開始,經過行政中心與新市鎮後直達崁頂,這條綠山線預計在2018年底完工;除了綠山線還有一條藍海線,共有9個站,由淡水開始一路通往台北海洋科技大學,預計2027年完工。傳聞許久的淡江大橋完工後將是全球最大的單塔斜張橋,預計在2020年完工,完工後可連接淡水與八里,田大權表示討論這麼久的淡江大橋終於有個定案了,這座橋具有實質的交通功能,也能為淡水帶來新的城市標的,甚至可列為淡江八景之一,所以這座橋的是值得期待的。就房市面來看,綜合景色與建設,還有人口成長率,淡水的住房需求有一定的量,雖然公共建設需要一段時間發酵,而淡水的建設終於有個雛形,也成為未來翻轉的契機。

利多失靈讓利當道 抗跌王牌全成泡影?

利多失靈讓利當道 抗跌王牌全成泡影? #租售 #讓利 #房市抗跌 #房價 #利多《好房網雜誌》企畫執行:師慧君 撰文:林榮芳房市歷經三年的房價修正,骨牌效應般從蛋黃區一路跌到蛋殼區,連過去大打「交通牌」、「建設牌」、「機能牌」三張王牌的物件也無一倖免,想獲利了結或轉手變現的屋主,服軟讓利是唯一辦法。捷運宅、公園宅不再吃香 漲幅大跌得也深根據永慶房產集團彙整2016年實價登錄資料顯示,雙北捷運宅以捷運松山站跌最兇,兩年來跌幅超過2成,令人咋舌;過去民眾最喜愛的公園宅也不再受寵,不管是大安森林公園周邊的豪宅聚落,還是北投親水公園、天母運動公園周遭物件,兩年來房價也有約一成跌幅。全國不動產企研室主任張瀞勻指出,過去不少生活圈受惠捷運線開通,加上生活機能充沛,房價水漲船高。以內湖科學園區為例,周邊企業總部、研發中心及金融中心林立,人口紅利加持,在快速發展下房價反應過度,景氣冰凍時,也率先反應修正;而北投站周邊新舊屋交錯,2014年在都更話題加乘及奇岩重劃區預售案開價撐起天花板下,公寓房價也飆漲,但隨著都更話題退燒,房價被打回原形,也拉低整體均價。對於富陽生態公園跌幅奪下北市公園宅之冠,張瀞勻分析,富陽生態公園已屬大安區的邊陲地帶,而且周邊多福地,這樣的產品即便有大型綠地加持,抗跌性卻大打折扣,在房市多頭時期易緩漲,但當房市反轉,房價下跌的速度卻會比別人快,以目前房價而言,只是回歸市場原有行情。過去大家認知具有對抗景氣條件的地段和機能,現在已不再是抗跌的票房保證;而過去受惠房市議題漲幅越大的,現在也可能「跌」破眾人眼鏡。買方市場價格導向 願讓利者出線今年上半年景氣朝復甦方向邁進,房市小陽春顯現,後市樂觀情緒蔓延,部分賣方開始堅持價格,但買方看跌心態依舊,促使買賣雙方價格產生拉鋸。尤其是自認擁有「抗跌王牌」的屋主,易挾地段優勢堅守價格,議價態度轉為強勢,買賣雙方價格認知無共識,反不見具地段優勢的物件為交易量帶來成長。在總體房市小回溫之際,越是具備銷售優勢的地段,反而越是不見成交量。永慶房產集團業管部經理謝志傑表示,在房市呈現緩跌格局的氛圍中,買方仍期待房價修正至合理價格才願意進場購屋;若沒有修正至買方期待,仍會使買方卻步。建議賣方可適度讓利,早日獲利了結,減少資產減損的風險。抗跌宅還有撐?有感降價才能帶來成交房市景氣不佳,建商讓利戰打得火熱,新建案喊出中古屋行情早已見怪不怪,連帶影響中古屋價格再往下修正,管你是哪種抗跌宅,都抵擋不了大環境跌價趨勢。房產作家賴淑惠表示,賣方眼看市場鬆動,態度轉趨強硬,對整個市場來說,絕對不是一個好消息!這兩年來,買氣急凍的房市之所以會回溫,是因為不少賣家與建商肯退一步說話,有感降價帶來的成果;若因市場回溫趁機把價格回拉,只會讓買家對進場更裹足不前,如此一來,房市想落底反轉,只怕還是癡人說夢!永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,在歷經三年的走跌後房市進入盤整期,雖已擺脫急跌期,但跌勢不會這麼快結束,預期未來房價仍將呈緩跌走勢,加上建商讓利衝買氣,中古屋也勢必跟進,合理讓利才能增加成交機會。交易量是否能持續回溫,端看後續讓利的狀況。捷運宅跌最兇公園宅也狂跌站點2014均價2016均價跌幅(%)公園2014均價2016均價跌幅(%)松山站8566–22.6富陽生態公園62.554.8–12.3北投站5141–19.7北投溫泉親水公園46.642.1–9.7輔大站33.827.4–18.9天母運動公園60.654.8–9.6西湖站6151–15.9大安森林公園93.384.4–9.5後山埤站7060–14.6南港公園54.349.2–9.4資料來源:實價登錄資料、永慶房產集團彙整資料日期:2017/07 單位:萬元/坪

豪宅流行打通戶 房屋稅省很大

豪宅流行打通戶 房屋稅省很大 #政策 #房屋稅 #囤房稅 #自用住宅 #稅率好房網News記者蔡佩蓉/採訪報導《房屋稅條例》第5條在2014年6月4日修正公布,非自住的住家用房屋稅率為1.5%至3.6%,自住房屋稅率維持為1.2%。而以全國總歸戶來計算,若超過3戶,則得按非自用住宅計算,但若採取「合併戶」方式合併房屋稅籍,那麼自然就可符合1.2%的房屋稅率條件了。▼為降低房屋稅,許多屋主乾脆「打通」成1戶。(好房網News記者陳韋帆攝影)高雄市稅捐稽徵處表示,民眾為增加自住房屋使用面積,而將毗鄰房屋打通合併使用,只需以下3步驟,即可申請合併房屋稅籍。第1、向戶政機關申請門牌併編:第2、向地政機關辦竣建物合併登記;第3、向地方稅捐機關申請合併房屋稅籍。而房屋適用自住住家用稅率需同時符合,包括房屋無出租或營業;供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,最重要的是,本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。高雄市稅捐處指出,由於自住用房屋有3戶限制,因此自用住宅打通合併使用,可增加自住房屋使用面積,進而減輕房屋稅負擔。至於許多台北市建商抱怨的「囤房稅」過高問題。台北市議會7月初已經三讀通過《房屋稅徵收自治條例》修正案,建商的「囤房稅」將從3.6%調降為1.5%,只要是7月5日起取得使用執照的銷售中新屋,3年內皆適用;2014年7月1日至今尚未售出的新屋,也享有2年1.5%寬限期。

就算有水族館… 專家:也難救青埔房價

就算有水族館… 專家:也難救青埔房價 #地方 #青埔 #水族館 #房市 #房價好房網News記者王思云/整理報導常被房產人士戲稱為「鬼城」的青埔特區,日前被國泰人壽看中,砸下重金200億元,開發複合商業大樓,更要打造全台第一座跨國投資的巨型水族館,但是這樣一座水族館能否激勵青埔房價,網友熱烈討論,專家仍不樂觀。青埔特區日前被國泰人壽看中,砸下重金200億元,開發複合商業大樓。(資料中心)因青埔不臨海,水族館在經營成本上會非常高,就有PTT網友回應認為,如此一來,光運送海水就是大工程,反過來看,蓋起來是絕對有市場,也有人開心表示,這樣就不用去墾丁,且離機場還有高鐵、捷運都近,非常吸引觀光客。另外有網友指出,若是青埔捷運附近單價可以見到2字頭,其他區域見到1字頭,才會考慮進場;也有網友正面看待表示,青埔是新的重劃區,交通上有台一線、高鐵和機捷,機捷通車後可望引入更多區外客源,加速房屋去化,且南崁以前也非常荒涼,後來住戶變多和黃昏市場出現,現在才有越來越多人選擇居住南崁。房市名嘴Sway則曾在節目《57新聞王》中表示,未來的水族館對房價不會有影響,桃園在機捷利多出盡後,多區房價也已經出現鬆動了,想回溫不容易。永慶房產集團業管部協理林泰隆先前指出,房價已大幅下跌區域,即便捷運通車,也只能減緩跌勢,不會再上漲。

準備養房了嗎?每年有2種稅要繳

準備養房了嗎?每年有2種稅要繳 #政策 #租售 #理財 #房屋稅 #地價稅 #自用住宅好房網News記者蔡佩蓉/台北報導隨著地價稅、房屋稅不斷調升,加上買房後要繳貸款、社區管理費等,對許多民眾來說,是「買房困難、養房也不容易」。而在稅制的角度,買房後每年要負擔2項稅負,一個是5月的房屋稅,另一項則是11月開徵的地價稅。▼買房後,就是要每年繳稅「養房」了。(好房網News記者陳韋帆攝影)每年5月份要繳納房屋稅,課稅期間為前一年7月1日至當年6月30日,按月計課,所以使用情形有變更時,申請後是可以按月適用不同稅率課徵的,最低稅率為自用住宅的1.2%。11月則要繳納地價稅,課稅期間為每年1月1日至12月31日,最低稅率為0.2%,與房屋稅不同的是其按年計課,所以要適用優惠稅率或減免,必須於9月22日前提出申請,當年度才可以適用,逾期就要再等1年。高雄市稅捐處指出,自住用房屋及土地所適用的稅率都是最低的,若符合無出租及營業;供本人、配偶或直系親屬實際居住使用;本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內,即可申請自用住宅「房屋稅」的稅率。自用「土地稅」條件則是,房屋為本人或其配偶、直系親屬所有,且於該地辦竣戶籍登記;無出租及營業;都市土地以3公畝、非都市土地7公畝為限:本人與配偶及未成年受扶養親屬全國以1處為限。

分組限電怎麼輪?原來不是照ABCD字母順序

分組限電怎麼輪?原來不是照ABCD字母順序 #政策 #分組限電 #停電 #台電好房網NEWS編輯中心/整理報導台電剛完成輪流限電編組,竟然馬上就派上用場!昨(15)日受到大潭電廠跳電影響,全台晚間輪流大停電,許多民眾這才開始關心自己編在哪一組,為何有些地區沒有停電,有些地方卻停了2次,原來,輪流停電的順序並非依照ABCD順排下去的。而昨天僅有A、B組輪流停電。AB組為緊急限電組,CDEF則為計畫性分組 (好房NEWS林美欣攝影)台電表示,輪流限電的編組分為「臨時性停電」與「計畫性停電」,A、B組為臨時組,CDEF組為計畫組。像昨天的跳電情況為臨時性,就僅有A、B組輪流。台電指出,為了不讓用戶覺得為何「老是我家臨時停電」,緊急限電編組每年都會更替,明年可能就改C、D組,A、B組改為計畫組,而每次停電時間為50分鐘。因臨時停電的緊急限電組只有2組,如果停電時間很長,就有可能輪到2次停電。台電這次分組將全國用戶分為A、B、C、D、E、F、H、I、J等9組,其中I組為特高壓工業用戶,因已優先實施5階段限電措施,不會再現電;J為台電電廠配電線路的變壓器饋線,也不會限電;H則為國防、交通要塞,也不列限電範圍。會被限電的A-F組,其中2組歸為緊急限電組,剩下的4組為計劃限電組,會考慮地域,交叉輪流實施限電。

不降價不想買 買方加價幅度僅2%

不降價不想買 買方加價幅度僅2% #買房 #加價 #斡旋金 #賀成交記者郭及天/台北報導根據房仲業者調查,目前買方在簽定要約書或繳交斡旋金後,首次出價到最後成交的加價幅度,僅約2%多,顯示買方加價意願有限,房市仍欠缺追價動能,仍是買方市場。房仲業指出,目前買方追價力道弱,房市仍是買方市場。報系資料照根據永慶房產集團統計內部成交資料發現,買方出價後到最後成交,台北市中心加價幅度僅2.3%,台北市郊區2.0%,新北市第一圈也僅2.4%,加價幅度並不高,以台北市中心總價2,000萬元的房屋來說,買方自簽定要約書的首次出價,到最後成交,僅加了40多萬元。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,新北市買方加價幅度略高於台北市,加價幅度通常與房屋物件本身所在的區位、生活機能與內部條件而有不同,但整體而言,買方追價意願低,即使加價,幅度也不到4%。若與賣方開價相較,大台北地區的買方出價與賣方開價價差約22%,顯示買方出價從開價打八折開始談起,且議價幅度由市中心逐漸往外遞減。謝志傑表示,買方出價與屋主售屋價格仍有不小價差,房仲業者必須對拉近雙方價格認知而努力,屋主希望買方能往上加價,讓房屋能賣好價錢,但買方加價的意願並不高。

復電瞬間高壓 小心這些電器gg…

復電瞬間高壓 小心這些電器gg… #居家 #停電 #全台大停電 #台電 #電器 #跳電 #插頭好房網News記者廖庭毅/整理報導停電後的供電恢復,一瞬間常造成電壓飆高,讓一些耐不住瞬間高壓的家電故障,其中最常見的就是冷氣及冰箱,專家表示,越精密的電器越容易出事,要在電力恢復前先把插頭拔掉。恢復供電後造成的電壓飆高,常造成冷氣故障。(好房網News記者鍾釗榛/攝影)恢復供電造成的瞬間電壓飆高,稱為「突壓」,也就是電壓超過一般電器標準的110伏特或220伏特,通常發生在具備IC電路板的電子式電器上,如果是按鈕式的機械機台則不會受影響,TVBS報導,故障率以冷氣機排名第一,電冰箱和微波爐居次,電器行老闆戴民康表示,越精密的家電越容易出現問題,以前舊型的機械式不會有這些狀況。而水電行老闆王照在接受蘋果日報訪問時提醒民眾,平時養成拔插頭的習慣,電器不使用時就拔除插頭,停電的時候則應先將總開關關閉,接著找到容易受損的電器拔掉插頭。對於防範電器損壞,有些新型家電會加設「穩壓器」,可避免高電壓將電路板燒壞。此外,通常新大樓的電路管線會比老舊公寓的更耐壓。還有網友在PTT分享,曾因停電導致家中許多電器都故障,但詢問電子通路對方卻表示,台電供電造成的問題不在保固內,再打給台電詢問,台電回應說是因為住家接地線沒做好才會發生這種情況,網友紛紛安慰,只能摸摸鼻子當成繳學費,下次停電一定要馬上拔插頭。

限電編組完成 你家哪一組?看帳單

限電編組完成 你家哪一組?看帳單 #限電 #民生用電 #台電 #電費單 #居家好房網News記者王思云/整理報導限電危機!台電頻頻發出限電警訊,並首次完整說明民生用電限電編組內容,民眾可在電費單上留意,列有輪流停電組別。電力吃緊,台電完成輪流限電編組。(好房網news林美欣攝影)台電將全台用電戶分為A、B、C、D、E、F、H、I、J等9組,其中H組是國防、交通、醫院、政府機關等要地,優先排除限電;被列為I組的特高壓工業用戶因已優先實施5階段限電措施,因此不會再次限電;J組是台電電廠配電線路的變壓器饋線;至於跳空的G是歷史遺物,目前已沒有用電戶分組在G。台電表示,根據SOP(標準作業程序),一旦窮盡供電手段、工業限電實施完畢後,電源仍不足,將從A組至F組輪流停電。A至B組為緊急限電組;C、D、E、F組則歸為計劃限電組,每組平均約負載400萬瓩用電量,且用戶都涵蓋全台,分組輪流限電時每次50分鐘,並考量地域,交叉輪流實施。而限電50分鐘可減免2個月40度底度費用的4%,約2.6元。台電此次編組不納入外島用戶,若今年實施緊急限電,編組明年會更換,若未實施,明年續用原編組。