看穿市況真相 破解房市回溫迷思

看穿市況真相 破解房市回溫迷思 #租售 #房市 #交易量 #房市回溫【好房網雜誌4月號】去年在自住剛性需求的支撐下,成交量普遍上揚,今年推案熱度從開春延燒至三二九檔期,但房市真的回溫了嗎?仔細分析市況,會發現真相可能不是如此……撰文:林榮芳 圖片提供:范世華、胡偉良房市落底和買氣升溫的消息讓不少屋主彷彿吃下定心丸,不再輕言讓價求售,也讓買賣雙方好不容易達成的價格共識,又再度分歧。究竟市況真相為何?迷思1:房市回溫?真相:交易量仍在低檔去年房市交易量確實有提升,但仔細分析,有很多是繼承贈與及交屋潮的貢獻。近年台灣不動產繼承、贈與比例不斷拉高,去年平均每四件房地產移轉,就有一件是透過繼承或贈與;另外,前三、四年的推案現在正值交屋期,也為交易量增添不少「虛」數,新屋交屋潮大概占總交易量的四分之一。而造成交易量回升的最主要原因,仍是前幾年交易量基期過低。雖然整體交易量看似有回升跡象,但若扣除繼承贈與及交屋潮,大約只有一半是實際的買賣交易,其中更不乏新案讓利策略奏效,促使成交量提升。實際上,中古市場表現仍差強人意,交易量仍在低檔。迷思2:新案買氣旺真相:是因為讓利!讓利已成銷售趨勢,現在不降價,消費者不買單。市況好時,建商利潤抓得高,房價自然推得高,代銷議價和賺超價的空間也大。現在景氣下修,早期建商毛利估約30%,現在下修到20%;而代銷過去通常會拿建商給的底價加上15%作為開價,現在為了怕開價過高嚇跑客戶,也為了讓客戶對降價有感,改以底價加上5%作為開價,直接讓利給消費者。建商與代銷同步讓利,加總調降幅度約可達到過去的8折,視建案操作不盡相同,但這樣的調降空間確實能讓民眾感受誠意,提升購買意願。而一般中古屋賣家市場敏感度不如建商,又不甘於隨市場波動調整價格,使得新屋與中古屋價格拉近,難怪消費者買新不買舊。迷思3:中高價住宅買氣回溫真相:讓利幅度大!今年豪宅案也不斷傳出熱銷捷報,如全台最貴五星級飯店管理豪宅「西華富邦」,去年下半年起來人和銷售數飆高,迄今已售7成,讓建商直呼房市春天來了!除了受到台北市調降房屋稅激勵,及「肥咖條款」促使資金回流影響,豪宅市場能回溫,也是因為建商願意讓利,而且調降幅度夠大。相對一般住宅案建商毛利約30%,豪宅市場獲利比較高,毛利可達40%,能調降的空間自然也大,降價幅度可比一般住宅高出2倍。不過高價的豪宅市場與一般住宅市場是脫鉤的,就算豪宅買氣回溫,對一般住宅買賣方而言,也不具有市況的參考價值。迷思4:賣不掉可「以租代售」真相:房價緩跌中 晚賣虧更多雖然景氣看似回溫,但在「有讓利才有成交」的條件下,房價仍看跌。過去屋主賣不掉以租代售,能撐就撐,但房價持續下修,拖越久可能虧越多。尤其是今年初的花蓮地震,也成了三二九檔期熱銷的助力,老舊公寓結構不安全、私密性不好、功能性不佳,都成了中古市場的阻力。未來市場將會呈現兩種走勢,新房子安全耐震有保障,有漲幅空間,也會越來越保值;而老房子問題越來越多,房價只會跌,且越來越難脫手。九二一地震後,建築耐震法規做了新的修正,基本上在2003年後請照的建築,結構安全較無太大疑慮,但數量只占台灣總建築的26%,其餘74%都是舊法規下的產物,存在風險。因此,舊房子未來持有價值只會越來越低,而符合耐震設計的新房子因市場稀有性,再加上外型美觀,符合現代人對生活品質的要求,相對也較有漲幅空間。專家看回溫范世華/知名房地產顧問市場只是回歸常態房市盤整已有一段時間,真正有購屋需求的人一直在看房子,前幾年要買沒買的,去年開始陸續進場,再加上農曆春節後、329檔期本就是交易旺季,看似市場回溫,其實只是回歸常態。大家經常拿去年的市況當今年的基期,前幾年市況比較差,才讓現在看到的數字比較漂亮,實際上只是回到及格邊緣而已。胡偉良/台北、新北市老屋改建發展協會理事長中古屋買氣並未回溫房市回溫、交易量增,應該要拆成新屋和中古屋市場來分析,目前大部分交易量貢獻都來自新屋市場,幾年前售出的推案現在正面臨交屋期,再加上新推案讓利銷售,新屋交易量確實增加,但房市熱不熱絡要看中古屋市場,中古屋交易量其實是遞減的;另外,從法拍屋數量也可看出買氣並沒有回溫。

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