央行利率連八凍 你還糾結買不買房?

央行利率連八凍 你還糾結買不買房? #利率 #升息 #房價《好房網雜誌2018年7月號》利率,一直是購買房地產者觀察重要指標,美國今年可望升息四次、加快貨幣緊縮政策,台灣利率是否會跟進,一直是市場關注的焦點。文/白富美儘管中央銀行在六月二十一日的理監事會連八凍,利率按兵不動,重貼現率維持現行1.375%,惟市場普遍預期央行有可能在九月啟動升息,台灣經濟與國際連動性高,貨幣政策上總是以美國馬首是瞻,惟近年來美台利率政策是各走各的調。台美利率走勢不同調美國聯邦準備理事會(Fed)在2015底啟動升息,隔年也僅再升息一碼,一直到2017年升息改採小跑步,全年升息三次共三碼,但在這段期間,台灣利率反而是背道而馳,美國啟動升息,台灣卻是調降,2016年七月以來,利率紋風不動。台美貨幣政策不同調,除兩地經濟復甦強度不一,台灣易受國際經濟、中國影響,加上國內消費疲弱,2015和2016年經濟成長保一和保二都有問題,直到去年隨著全球經濟復甦終於有2.89%,表現相對亮麗,經濟季成長率更在去年第四季攀到近年來新高的3.42%,惟在今年第一季經濟成長3.02%,似乎開始出現下滑,目前各界對2018年經濟成長預測是2至3%不等。央行在去年和今年第一季沒有升息,再升息的可能性和幅度都不大。與去年成長率來比,今年成長已放緩,加上台灣仰賴的兩大經濟成長引擎──美國和中國在國際舞台上不斷政治角力、經濟博弈,若有任何閃失,台灣的出口成長往下走,台灣自2017年出口活絡帶動的經濟成長動能勢必會放緩,加上目前內需疲弱,年金改革恐怕壓縮國人消費,下半年經濟增長充滿變數。從指標利率窺見未來房貸走勢觀察美國升息,市場都會關注聯邦基準利率,至於台灣央行升息,主要是透過貼現窗口制度(重貼現率和擔保放款融通利率)宣示利率走向,但實際基準利率則是看央行公開市場操作,金融海嘯後一度來到0.1%最低點,隨後載浮載沈,惟隔拆利率在0.513至0.172%。投資界和長期房貸緊釘指標是十年期政府公債殖利率,公債殖利率也跟央行公開操作利率一樣都是大江向東流,1999年還有6%,最近僅有1.01%。一般購屋族關心的是銀行房貸利率,內政部資訊平台的統計顯示,2008年金融海嘯之前,房貸利率最高曾來到3.74%,2010年第三和第四季的「新增購置住宅貸款平均利率」曾來到1.72%低點,雖然其間曾隨著利率走高,惟新增購置住宅貸款利率從2016年第三季跌破2%。銀行錢滿為患,公債殖利率也僅有1%,銀行承作房貸是最快去化爛頭寸的授信,加上房地產疲弱,新購屋者反而成為銀行爭取放款的對象,前兩年房價有空間,利率也低,近兩年逢低購置房產者,應該是快樂的有殼蝸牛。房貸若走高 一天少喝一杯拿鐵美國啟動升息後,專家學者都主張新台幣利率也應逐步走高,結果央行連八凍,不過台灣經濟內外疲弱,與美國穩健復甦大不同,加上通膨也在控制範圍,利率幾乎沒有上探的空間,2.5%將是一個重要關卡。值得注意的是,台灣邁向老年化,政府鼓勵金融業者發展銀髮金融,銀行承作「以房養老」的貸款已突破150億元,這種授信對利率也很敏感,利率走高,壓縮「以房養老」者的月收益。雖然銀行承作這類放款,無法跟住宅房貸餘額高達7兆元相提並論,但隨著台灣已邁入老年化社會,以房養老放款可預見會逐年增加,央行升息也會投鼠忌器。若台灣有機會升息,房貸利率從2%走高到2.5%,貸款1,000萬元房貸者,等於一年增加5萬元利息支出,平均每天利息會增加136元,等於一天少喝一杯星巴克大杯拿鐵。在萬物齊漲年代,房價攀升也是必然的。但魯肉飯5元的年代,房貸利率要10%起跳,如今房貸利率卻只有2%。許多人擔心購屋後就變成蝸牛,但每月償還房貸也是一種儲蓄,你還可以選擇房價高時出脫獲利,即使沒有賣出,以房養老蔚為風潮後,老時還可將房子重新融資出來,因應/彌補老年退休時的日常所需,看到好房,只要有需求(結婚生子、自立門戶),價格合理,就別再猶豫,免得房價漲了、利息也走高。白富美/財經媒體人(本專欄僅代表專家個人觀點)資深財金媒體人,海內外財經採訪資歷長達二十三年,長期觀察台灣暨國際經濟趨勢和投資脈動,目前為自由作家和專業投資人,擅長觀察海內外財經變動、發掘投資契機。

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