三類型換屋族注意 這樣換屋資金不卡關

三類型換屋族注意 這樣換屋資金不卡關 #理財 #換屋 #先買後賣 #先賣後買【好房網雜誌2018年5月號】大多換屋族會「先買後賣」或「先賣後買」,前者可能面臨籌自備款、同時擁有二屋貸款等資金問題,但只要預先看屋、跟銀行談好條件,且兩年內換屋又有重購退稅優惠,換屋並非複雜的難事。撰文:蔡佩蓉這幾年房價緩跌,也讓不少換屋族可用原本預算價格,買到更大的坪數空間,自住客在看到出現「甜蜜點」時,也會評估換屋買新房。民眾若打算換屋,必須先瞭解自身需求,再進一步瞭解市場風向,鎖定區域及物件,然後評估資金、稅金,才能達到快速、低風險的換屋。換屋得有三觀念 「需求、資金與房價」換屋族可分單身成家族、成家生小孩族、退休空巢族,或是純粹的舊換新、小換大,在歸納自己的需求後,也必須盤算資金與房價負擔能力,再鎖定區域與物件。換句話說,資金調度與房價高低有很大的關係,舉例來說,前十年的房市多頭,讓許多換屋族「賣了卻買不回來」,但也有換屋族到郊區「增值換到更大房子」。房市看漲「先買後賣」 房價看跌「先賣後買」以前房市看漲時,可以「先買後賣」,因為晚點賣房,反而價格賣得更漂亮;但在目前緩跌的市場,「先賣後買」等於是先落袋為安,過陣子可能可以用更便宜的價格買到。對換屋族來說,怎麼樣讓換屋過程順利、資金貸款不被卡住,也必須做到以下幾點才能降低風險。「先買後賣」貸款成數低 利率條件也不優全國不動產企研室主任張瀞勻表示,若打算先買後賣,等於必須先籌自備款,而銀行端也會評估個人財力與貸款負擔率,因此在名下有二間房子的狀況下,貸款成數可能不能達到預期,利率也會比較高。交易過程如遇差錯,也有同時負擔兩間房子貸款的風險。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得指出,過往央行有放款成數限制時,許多二屋只能貸款6至7成,導致換屋族面臨較高的自備款負擔,假若手邊的房子尚未賣出便先買到房子,還是可以跟銀行談,給予第二屋一年或二年的繳息寬限期。國泰世華銀行財富管理商品部協理陳文凱建議,消費者可優先考量已培養良好信用記錄的原貸銀行,或原本既有薪轉、理財等業務往來主力銀行,以便提升房貸審核過件率、爭取較優惠條件。「先賣後買」資金寬裕 但怕錯失兩年重購退稅優惠買賣房子都有兩年重購退稅優惠,但必須是同一個所有權人移轉,一般來說,「先賣後買」屋主手頭資金會比較寬裕,也比較能慢慢挑物件。美商ERA不動產大安營業處經理陳泰源表示,有些換屋族會「先租再買」,優點是可以先租在喜歡的小生活圈或社區,深入瞭解區域及房價行情再買。陳泰源建議可以先租有意購買的物件社區,跟房東議價,或未來買在同棟社區,也能省掉兩次大搬家的流程。但他也提醒,買賣房子兩年內才有土增稅重購退稅。「買賣同步」風險最大 怕卡關兩頭空蘇晉得說,「買賣同步」雖然看似無縫接軌,但資金面就會有銜接的空窗期,實務上可以請代書協助,將欲換屋出售的契約給予打算簽約購屋的貸款銀行,進行協議,讓資金可順暢;但最怕「買賣同步」時,有一邊出問題,導致流程停擺。陳泰源也說,以「售後回租」來說,房子已經點交給買家,原屋主若還要承租,多數買家意願不高,至於為了縮短裝修與搬入期,針對換屋新購買的房子賣家要求「借屋裝修」,除非是毛胚屋,否則都尚未點交、撥款進行裝修,可能得簽切結書才行。3類型換屋族 資金不卡關先買後賣先賣後買買賣同步衍生問題1. 要先存自備款2. 可能要同時繳兩邊貸款3. 貸款成數可能較低4. 買賣間隔超過2年無法退稅1. 空窗期要先租屋2. 要搬2次家3. 可能找不到合適房子4. 買賣間隔超過2年錯失重購退稅優惠1. 資金銜接空窗2. 搬家時間銜接3. 售後回租,怕買家不同意4. 借屋裝修有點交風險解決策略1. 可先與親友調度資金2. 與銀行簽切結書,談1~2年寬限期3. 可找原貸款銀行4. 預先看屋並待售舊屋1. 賣房後租喜歡的環境評估2. 選擇欲購買社區物件或向房東買房3. 房市緩跌,用時間換空間4. 提前鎖定物件並看屋1. 舊屋出售合約擔保新屋資金2. 仲介協助配對買房3. 售後回租談好搬離時間4. 買方必須簽切結書擔保恢復現狀

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